Manifestation d’intérêt
Projet potentiel de stade de baseball majeur et de développement à usage mixte
Le Projet Peanut — Montréal, Québec
Confidentiel – Préliminaire – Non contraignant
1. Introduction
Le Projet Peanut évalue actuellement différents sites dans le Grand Montréal en vue de l’aménagement potentiel d’un stade de baseball majeur et d’un quartier à usage mixte connexe, dans le cadre de ses efforts visant à soutenir le retour et la restauration des Expos de Montréal.
Nous invitons les propriétaires fonciers, entreprises, promoteurs immobiliers, sociétés de portefeuille immobilier, institutions, family offices, organismes publics et autres détenteurs de droits immobiliers à soumettre une manifestation d’intérêt concernant des terrains qui pourraient convenir à :
- un stade de baseball majeur;
- un quartier à usage mixte ayant le stade comme élément d’ancrage;
- des projets complémentaires liés au divertissement, à l’hôtellerie, au commerce, au résidentiel, à la culture et aux espaces publics;
- ou un assemblage foncier qui pourrait devenir viable en combinaison avec des propriétés voisines.
Cette Request for Land est volontairement large.
Nous ne recherchons pas uniquement de grandes parcelles vacantes.
Nous souhaitons également considérer les sites industriels, propriétés sous-utilisées, occasions de redéveloppement, campus corporatifs, stationnements, assemblages fonciers, parcelles adjacentes, possibilités de relocalisation et terrains pouvant devenir intéressants grâce à des structures transactionnelles créatives.
L’objectif est simple :
Identifier toutes les occasions foncières sérieuses avant de déterminer quel site offre la meilleure combinaison d’accessibilité, d’économie, de potentiel de développement et de valeur à long terme pour Montréal.
2. Ce que nous recherchons
Nous nous intéressons particulièrement aux propriétés qui offrent une combinaison des caractéristiques suivantes :
Emplacement
La préférence sera accordée aux sites :
- situés dans ou à proximité du centre de Montréal;
- près du centre-ville, de Griffintown, du Vieux-Montréal, du secteur Bridge-Bonaventure ou d’autres secteurs stratégiques;
- facilement accessibles depuis les principaux bassins de population et d’emploi;
- susceptibles de faire partie d’une importante occasion de redéveloppement urbain.
Nous demeurons toutefois ouverts à des sites particulièrement intéressants situés à l’extérieur de ces secteurs.
Transport collectif
L’accès au transport collectif constitue une priorité importante.
Les sites devraient idéalement offrir un accès pratique à un ou plusieurs des éléments suivants :
- métro;
- REM;
- trains de banlieue;
- grands axes d’autobus;
- infrastructures de transport futures;
- réseaux piétonniers et cyclables.
Une équipe de baseball majeur peut accueillir 81 matchs locaux de saison régulière par année, ce qui rend l’accessibilité prévisible et efficace essentielle.
Accessibilité piétonne
La préférence sera accordée aux sites pouvant attirer un nombre important de visiteurs à pied en provenance de :
- centres d’emploi;
- quartiers résidentiels;
- hôtels;
- secteurs touristiques;
- restaurants et quartiers de divertissement.
Accès routier
Les sites devraient également offrir une connectivité raisonnable aux principaux axes routiers et au réseau régional de transport.
3. Superficie
Il n’existe aucune superficie minimale absolue pour soumettre un site.
Bien que les grands terrains contigus présentent des avantages évidents, les projets de stades en milieu urbain peuvent parfois être réalisés grâce à :
- des parcelles adjacentes;
- des assemblages fonciers;
- des droits aériens;
- la reconfiguration de rues ou d’infrastructures;
- des partenariats public-privé;
- du développement vertical;
- du stationnement partagé;
- des partenariats avec des développements voisins.
Nous encourageons donc les soumissions portant sur :
Propriétés individuelles
Généralement 5 acres ou plus, lorsqu’elles sont situées stratégiquement.
Grands sites
Environ 10 à 20 acres ou plus, notamment lorsqu’un stade et un quartier à usage mixte pourraient y être aménagés.
Assemblages fonciers
Plusieurs propriétés voisines qui pourraient ensemble créer un site viable.
Parcelles stratégiques plus petites
Des propriétés de moins de 5 acres peuvent également être pertinentes lorsqu’elles jouent un rôle critique dans un assemblage plus vaste.
Nous encourageons les propriétaires à regarder au-delà des limites de leur propre terrain.
Une propriété de 6 acres adjacente à une autre de 6 acres pourrait ultimement avoir beaucoup plus de valeur pour le projet qu’une parcelle isolée de 15 acres mal située.
4. Les usages actuels ne constituent pas un obstacle automatique
La propriété n’a pas besoin d’être vacante.
Nous acceptons les soumissions concernant notamment :
- installations industrielles en exploitation;
- entrepôts;
- propriétés commerciales;
- commerces de détail;
- stationnements;
- développements à faible densité;
- bâtiments vieillissants ou devenus obsolètes;
- installations corporatives;
- sites de redéveloppement.
Selon les circonstances, le Projet Peanut pourrait explorer des solutions impliquant :
- relocalisation;
- remplacement d’installations;
- échanges de terrains;
- redéveloppement par phases;
- structures de vente-location;
- coentreprises;
- participation au développement immobilier environnant.
Le fait qu’une propriété soit actuellement occupée n’empêche pas nécessairement son évaluation.
5. Structures transactionnelles possibles
Nous abordons volontairement l’acquisition foncière avec flexibilité.
Une proposition gagnante ne nécessite pas forcément une vente conventionnelle au comptant.
Les parties intéressées peuvent proposer une ou plusieurs des structures suivantes :
A. Vente au comptant
Vente de la propriété ou de l’intérêt pertinent pour un montant convenu.
B. Échange de terrains
Échange d’une propriété existante contre un autre site répondant mieux aux besoins opérationnels ou d’investissement du propriétaire.
Cette formule pourrait notamment convenir aux entreprises dont les activités peuvent être relocalisées dans le même secteur général sans incidence importante sur leurs opérations.
C. Apport du terrain en capital
Un propriétaire pourrait envisager de contribuer la valeur de son terrain au projet global en échange d’une participation économique ou d’un intérêt dans le projet, sous réserve des exigences juridiques, financières et réglementaires applicables.
D. Coentreprise
Les propriétaires peuvent proposer de participer au développement aux côtés des partenaires du projet.
Les occasions potentielles peuvent notamment inclure :
- développement résidentiel;
- hôtellerie;
- commerce de détail;
- bureaux;
- divertissement;
- stationnement;
- espaces publics;
- autres usages complémentaires.
E. Bail foncier à long terme
Les propriétaires souhaitant conserver le titre de propriété peuvent proposer un bail foncier à long terme ou une structure comparable.
F. Vente partielle ou subdivision
Dans certains cas, seule une partie d’une propriété pourrait être requise.
G. Relocalisation
Les propriétaires corporatifs ou industriels peuvent proposer une structure de relocalisation selon laquelle les activités existantes seraient déplacées vers une autre propriété appropriée, permettant ainsi le redéveloppement du site actuel.
H. Autres structures
Nous sommes ouverts aux propositions créatives.
Lorsqu’une structure crée une valeur économique intéressante pour le propriétaire tout en contribuant à créer un site viable pour un stade et son quartier environnant, nous sommes disposés à l’évaluer.
6. Potentiel de développement à usage mixte
Nous n’évaluons pas nécessairement les sites uniquement pour y construire un stade.
Le site privilégié pourrait ultimement accueillir un développement beaucoup plus large comprenant notamment :
- développement résidentiel;
- logement abordable;
- hôtels;
- restaurants;
- commerces;
- bureaux;
- divertissement;
- technologie;
- médias;
- fonctions universitaires ou d’innovation;
- parcs publics;
- développement riverain;
- installations culturelles;
- stationnement et infrastructures de transport.
Un stade de baseball majeur pourrait ainsi servir d’élément d’ancrage plutôt que de constituer l’intégralité du projet.
Par conséquent, les propriétaires de grandes propriétés devraient également considérer les possibilités de participation au développement immobilier environnant plutôt que de présumer que l’ensemble du terrain devrait être acquis.
7. Informations demandées
Les soumissions initiales peuvent être simples et succinctes.
Veuillez fournir, lorsque possible :
- Adresse de la propriété
- Numéro(s) de lot cadastral
- Superficie approximative
- Entité propriétaire actuelle
- Usage actuel
- Bâtiments existants et superficie approximative
- Conditions environnementales connues
- Zonage actuel
- Hypothèques, baux, servitudes ou autres charges importantes, lorsque pertinent
- Proximité du transport collectif
- Accès routier
- Propriétés adjacentes pouvant potentiellement faire partie d’un assemblage
- La propriété est-elle actuellement à vendre?
- Le propriétaire envisagerait-il une vente future?
- Structure transactionnelle privilégiée
- Attentes indicatives en matière de valeur, si disponibles
- Contraintes d’échéancier
- Nom et coordonnées du représentant approprié
Les documents complémentaires peuvent inclure :
- certificats ou plans d’arpentage;
- plans de site;
- documents de zonage;
- images aériennes;
- rapports environnementaux;
- évaluations;
- études de développement;
- concepts préliminaires.
Ces documents peuvent être utiles, mais ne sont pas requis pour une soumission initiale.
8. Critères d’évaluation
Les propriétés seront évaluées selon des critères pouvant inclure :
Faisabilité du stade
Capacité à accueillir un stade moderne de baseball majeur.
Transport
Accès au transport collectif, aux déplacements piétonniers, cyclables et automobiles.
Centralité
Accessibilité pratique pour les résidents, travailleurs, touristes et visiteurs régionaux.
Potentiel de développement
Capacité à accueillir des usages complémentaires à usage mixte.
Contrôle du site
Complexité liée à l’acquisition ou à l’assemblage des propriétés requises.
Économie
Coût du terrain, coûts de redéveloppement, exigences de relocalisation et viabilité économique globale.
Faisabilité réglementaire
Zonage, permis, urbanisme et processus d’approbation.
Infrastructure
Services publics, routes, transport, desserte et autres infrastructures.
Intégration urbaine
Capacité à créer un projet contribuant de manière significative au quartier environnant.
Échéancier
Capacité à sécuriser le contrôle du site dans un délai compatible avec un éventuel processus d’expansion de la MLB.
Aucun critère unique ne déterminera à lui seul l’issue du processus.
9. Les assemblages fonciers sont encouragés
L’un des objectifs de ce processus est d’identifier des occasions qui pourraient ne pas être évidentes lorsque les propriétés sont considérées individuellement.
Par exemple :
Le propriétaire A contrôle 6 acres.
Le propriétaire B contrôle 5 acres adjacentes.
Un organisme public possède une autre parcelle stratégique.
Individuellement, aucun de ces terrains ne constitue nécessairement un site viable pour un stade.
Collectivement, ils pourraient le devenir.
Nous encourageons donc les répondants à identifier les propriétés voisines, partenaires potentiels ou propriétaires adjacents lorsque leur participation pourrait créer un assemblage plus intéressant.
10. Confidentialité
Le Projet Peanut comprend que les discussions foncières peuvent impliquer des informations commerciales sensibles.
Les soumissions peuvent être identifiées comme confidentielles.
Lorsque cela est approprié, une entente de confidentialité mutuelle pourra être conclue avant l’échange d’informations financières, opérationnelles ou transactionnelles détaillées.
Le Projet Peanut cherchera à traiter les informations commerciales sensibles de manière responsable, sous réserve des obligations légales applicables.
11. Processus
À la suite de la réception des soumissions, le Projet Peanut pourra notamment :
- effectuer une analyse préliminaire du site;
- examiner les titres de propriété et le zonage;
- consulter des architectes, urbanistes, ingénieurs et autres conseillers;
- évaluer les infrastructures et le transport;
- demander des informations additionnelles;
- effectuer des visites de sites;
- discuter de structures transactionnelles avec les propriétaires;
- explorer des assemblages fonciers avec des propriétés voisines;
- conclure des ententes de confidentialité;
- demander des indications non contraignantes de valeur ou de conditions;
- établir une liste restreinte de sites pour des études de faisabilité plus poussées.
La soumission d’une propriété ne garantit pas qu’elle fera l’objet d’une évaluation ultérieure.
12. Absence d’engagement
La présente Request for Land constitue une démarche exploratoire et non contraignante.
Elle ne constitue pas :
- une offre d’achat;
- un engagement de louer;
- un engagement d’investissement;
- une sollicitation de valeurs mobilières;
- une promesse de participation à un futur développement;
- une représentation selon laquelle la Major League Baseball aurait approuvé l’octroi d’une franchise d’expansion à Montréal;
- ni un engagement du Projet Peanut ou de toute partie liée à procéder à une transaction.
Toute transaction future demeurerait notamment assujettie :
- à une vérification diligente;
- à la documentation juridique;
- au financement;
- aux approbations réglementaires;
- à la faisabilité du projet;
- aux approbations des propriétaires et parties concernées;
- à toute autre condition jugée nécessaire.
Le Projet Peanut se réserve le droit :
- d’accepter ou de rejeter toute soumission;
- de modifier ses critères de sélection;
- de communiquer directement avec des propriétaires en dehors du présent processus;
- d’évaluer plusieurs sites simultanément;
- de mettre fin aux discussions en tout temps.
13. Qui devrait répondre
Nous encourageons les soumissions provenant de :
Propriétaires privés
Entreprises
Promoteurs immobiliers
Sociétés d’investissement immobilier
Family offices
Propriétaires institutionnels
Entreprises industrielles
Détaillants
Entités gouvernementales
Organismes publics
Universités et institutions
Caisses et fonds de retraite
Gestionnaires immobiliers
Courtiers agissant avec l’autorisation du propriétaire
Nous souhaitons particulièrement entendre les propriétaires qui ne commercialisent pas actuellement leur propriété, mais qui seraient disposés à considérer une proposition attrayante.
14. Soumission
Veuillez transmettre votre manifestation d’intérêt à :
Ashkan Karbasfrooshan
Le Projet Peanut
Ash at WatchMojo dot com
Objet :
REQUEST FOR LAND — [ADRESSE DE LA PROPRIÉTÉ / PROPRIÉTAIRE]
Les soumissions initiales peuvent être brèves.
Si vous possédez ou contrôlez une propriété potentiellement pertinente mais ne savez pas si elle répond aux critères, nous vous encourageons à la soumettre quand même.
15. L’occasion
Montréal n’a pas nécessairement besoin de découvrir une parcelle vacante parfaite.
Il faudra peut-être assembler les bonnes pièces.
Un site corporatif.
Une propriété adjacente.
Une occasion de redéveloppement.
Un échange de terrains.
Une parcelle publique.
Un partenariat créatif.
Individuellement, ces éléments peuvent sembler sans lien.
Ensemble, ils pourraient créer quelque chose d’extraordinaire.
Notre objectif est d’identifier ces possibilités avant de les écarter.
Si vous contrôlez un terrain stratégiquement situé à Montréal, nous voulons vous entendre.
Vendez-le.
Échangez-le.
Apportez-le au projet.
Devenez partenaire.
Ou commencez simplement une conversation.
Le bon site existe peut-être déjà.
Il n’a peut-être simplement jamais été envisagé sous cet angle.
Le Projet Peanut
Montréal, Québec